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Via libera per l’agevolazione prima casa per chi vende l’immobile ereditato entro un anno

26 Agosto 2021 by Teleconsul Editore S.p.A.

Il contribuente può avvalersi delle agevolazioni “prima casa”, senza incorrere in decadenze e sanzioni, per stipulare un nuovo atto di acquisto agevolato, se possiede un altro immobile nello stesso comune acquistato con le agevolazioni in sede successoria, a condizione che proceda alla vendita dell’immobile precedentemente pervenutogli per successione dal padre entro un anno dalla compravendita e il nuovo immobile sia adibito a propria abitazione principale (Agenzia entrate – risposta 25 agosto 2021, n. 551).

Ai sensi dell’art. 69, co. 3, L. n. 342/2000 le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione.

L’interessato, nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione, deve altresì dichiarare il possesso dei requisiti e delle condizioni per beneficiare dell’agevolazione “prima casa”, prevedendo l’applicazione della relativa sanzione in caso di decadenza dal beneficio o di dichiarazione mendace.

La circolare n. 207/E del 16 febbraio 2000 ha chiarito che il cit. art. 69, co. 3, ha esteso l’agevolazione c.d. “prima casa” anche agli immobili trasferiti a titolo gratuito mortis causa o inter vivos, sia pure con riferimento alle sole imposte ipotecarie e catastali.

La Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 prevede che l’agevolazione “prima casa” sia subordinata alla sussistenza delle seguenti condizioni:

– l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;

– l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

– l’acquirente non deve essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

Con la risoluzione del 20 agosto 2010 n. 86/E, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che detti requisiti soggettivi ed oggettivi devono ricorrere congiuntamente ai fini dell’applicazione delle aliquote agevolate previste ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Per quanto riguarda il presupposto della “novità”, l’amministrazione finanziaria ha precisato, con la circolare del 7 maggio 2001, n. 44 che l’applicazione dell’agevolazione introdotta con il cit. art. 69 per l’acquisto a titolo gratuito non preclude la possibilità di fruire, in caso di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione, dei benefici riservati alla “prima casa”, per la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato.

L’art. 1, co. 55, della Legge di Stabilità per il 2016, nell’inserire il nuovo comma 4-bis nella Nota II-bis), della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, ha ampliato l’ambito applicativo delle agevolazioni “prima casa”.

Tale disposizione consente al contribuente di fruire delle agevolazioni “prima casa”, nonostante sia titolare, nel Comune di residenza, di un altro immobile, precedentemente acquistato beneficiando delle agevolazioni.

Pertanto, la nuova disciplina agevolativa riservata alla “prima casa” di abitazione trova applicazione anche con riferimento agli acquisti effettuati a titolo gratuito.

Come noto, la finalità della norma introdotta con il comma 4-bis, infatti, è quella di agevolare il contribuente nella sostituzione dell’abitazione agevolata preposseduta, concedendo un lasso temporale di un anno, per l’alienazione dell’immobile da sostituire.

L’effetto che si produce a seguito dell’applicazione di tale particolare previsione introdotta in materia di sostituzione della “prima casa” è quello comunque di consentire al contribuente al termine dell’anno per l’alienazione la titolarità nello stesso comune di un solo immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Alla luce di quanto premesso, ricorrendo le altre condizioni di cui alla Nota II-bis, è possibile avvalersi dell’agevolazione “prima casa ” in relazione alla stipula di un nuovo atto di acquisto agevolato, in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune, anche qualora quest’ultimo sia stato acquistato con le agevolazioni di cui all’art. 69, co. 3, L. n. 342/2000, sempre a condizione che si proceda, in conformità a quanto previsto dal nuovo comma 4-bis, alla vendita entro l’anno dell’immobile precedentemente acquistato a titolo gratuito.

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