L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’acquirente di un immobile ristrutturato può fruire (in presenza di tutti i presupposti) del bonus ristrutturazioni, anche nel caso in cui sul medesimo immobile la società cedente che ha ristrutturato l’intero edificio di cui fa parte l’unità abitativa oggetto di cessione benefici, ai fini IRES, delle detrazioni ecobonus e sismabonus (Risposta 24 giugno 2021, n. 437).

È stato sottoposto all’Agenzia delle Entrate un quesito riguardante la cumulabilità delle detrazioni d’imposta riconosciute per interventi di ristrutturazione e riqualificazione energetica degli edifici all’impresa di costruzione e all’acquirente dell’immobile ristrutturato.
Nella fattispecie, in particolare, la società costruttrice ha effettuato interventi di ristrutturazione edilizia su di un intero fabbricato a destinazione abitativa beneficiando delle detrazioni ai fini IRES in materia di risparmio energetico (cd. “ecobonus”) e di misure antisismiche (cd. “sisma-bonus”).
Si chiede se in occasione della vendita delle singole unità abitative facenti parte del suddetto edificio, l’acquirente (in presenza di tutti i presupposti) possa beneficiare comunque della detrazione ai fini IRPEF (cd. “bonus ristrutturazioni”) prevista per l’acquisto di immobili ristrutturati da calcolarsi sul 25% del prezzo della compravendita.

In base alla disciplina agevolativa, nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile, è riconosciuta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, una detrazione d’imposta in ragione di un’aliquota del 50 per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell’unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l’importo massimo di 96.000 euro (Art. 16-bis, co. 3 del TUIR).
A prescindere dal valore degli interventi eseguiti, quindi, il beneficiario deve calcolare la detrazione sulla base di un importo forfettario rappresentato dal 25 per cento del prezzo di vendita o di assegnazione dell’immobile, come risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione. La detrazione va ripartita in dieci rate annuali di pari importo.
Tale detrazione, quindi, è calcolata sul prezzo di vendita dell’immobile. Tale prezzo oltre che dal costo di costruzione è influenzato anche e soprattutto da altri valori (luogo di ubicazione, andamento del mercato, misura e tipologia dell’ immobile ecc.).

Per le spese sostenute dal 1º gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica riferite a costruzioni adibite ad abitazione e ad attività produttive, spetta una detrazione dall’imposta lorda fino ad un ammontare complessivo delle stesse spese non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno, cd. “Sismabonus (Art. 16, del D.L. n. 63 del 2013).
La detrazione è ripartita in 5 quote annuali di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.
Gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari. Rientrano nella detrazione anche le spese per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione.

Per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2021 per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti spetta una detrazione d’imposta lorda differenziata, cd. “Ecobonus” (Art. 14, del D.L. n. 63 del 2013). Il beneficio è differenziato in relazione alla tipologia di interventi agevolabili.

Ciò che caratterizza sia il Sismabonus, sia l’Ecobonus è che la detrazione viene calcolata su componenti diversi dal prezzo globale. Essa è parametrata al costo sostenuto, determinato analiticamente sulla base dei materiali e delle prestazioni di servizi utilizzati.

Con riferimento al caso esaminato, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che le detrazioni in materia di riqualificazione energetica (cd. Ecobonus), spettano ai titolari di reddito d’impresa che effettuano gli interventi su immobili da essi posseduti o detenuti, a prescindere dalla qualificazione di detti immobili come “strumentali”, “beni merce” o “patrimoniali”. Ha precisato, inoltre, che per ragioni di coerenza sistematica, lo stesso principio si applica, ai fini della detrazione, anche in relazione agli interventi antisismici eseguiti su immobili da parte di titolari di reddito di impresa (cd. Sismabonus).
La natura diversa della base di calcolo per le detrazioni d’imposta Ecobonus e Sismabonus, rispetto a quella prevista per la detrazione riconosciuta all’acquirente dell’immobile ristrutturato da un impresa di costruzione, consentono di cumulare i benefici.
Pertanto, l’acquirente di un immobile ristrutturato può fruire (in presenza di tutti i presupposti), della detrazione IRPEF prevista dall’articolo 16-bis, comma 3 del TUIR, anche nel caso in cui sul medesimo immobile la società cedente (che ha ristrutturato l’intero edificio di cui fa parte l’unità abitativa oggetto di cessione) benefici della detrazione, ai fini IRES, in materia di efficientamento energetico (Ecobonus) e di misure antisismiche (Sismabonus).