Il regime della cedolare secca può essere applicato anche al locatore il cui conduttore è un condominio (AGENZIA DELLE ENTRATE – Risposta 24 novembre 2021, n. 790)

Il regime della cedolare secca sugli affitti prevede che in alternativa (facoltativa) rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare per il seguente regime.
A decorrere dall’anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un’imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. (art. 3, D. Lgs. n.23 del 2011, n. 23).
Al riguardo, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che la possibilità di optare per il regime facoltativo di imposizione è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni.
Il regime della cedolare secca può trovare, più nel dettaglio, applicazione in relazione ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A/10) ovvero per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa, locati per finalità abitative e relative pertinenze.
L’opzione esercitata dal locatore esplica effetti anche nei confronti del conduttore che non è più tenuto, per il periodo di durata dell’opzione, al versamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione concluso.
La norma consente l’applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa o di lavoro autonomo.
Per l’applicazione del regime occorre porre rilievo anche all’attività del conduttore, restando esclusi dal regime i contratti conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, ancorché detti immobili vengano utilizzati dal locatario per soddisfare le esigenze abitative dei propri collaboratori o dipendenti. Sono, invece, compresi nell’ambito applicativo della cedolare secca, i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto la destinazione degli immobili a finalità abitative.
Se il conduttore è un condominio che non esercita attività di impresa, o di arti e professioni e l’immobile oggetto di locazione è “destinato al custode del Condominio il quale lo utilizza per abitazione principale propria e del di lui nucleo familiare”, sulla base dei principi sopra enunciati, si ritiene, che il locatore persona fisica, nel presupposto che non agisca nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni, possa optare per il regime della cedolare secca.
Per quanto di interesse, poiché il trasferimento per atto tra vivi della proprietà di un immobile locato comporta il subentro nella titolarità del contratto di locazione senza soluzione dello stesso, non sussiste alcun obbligo di stipulare un nuovo contratto. Pertanto, il locatore può optare per la cedolare secca mediante presentazione del modello RLI entro l’ordinario termine di trenta giorni decorrente dalla data del subentro.