La mancata trascrizione dell’atto di riacquisto della “prima casa” non determina la perdita dei benefici fiscali, purché l’acquisto sia stato effettuato entro un anno dalla vendita del precedente immobile acquistato con i benefici e l’atto sia stato tempestivamente registrato (Corte di Cassazione – Ordinanza 13 maggio 2021, n. 12813).

La controversia trae origine dall’avviso di liquidazione con il quale l’Agenzia delle Entrate ha contestato la decadenza dell’agevolazione prevista per l’acquisto della prima casa a seguito della vendita infraquinquennale dell’immobile agevolato e del riacquisto entro un anno di altra abitazione principale, per il quale però non era stata effettuata la trascrizione dell’atto.
I giudici tributari hanno accolto il ricorso osservando che la registrazione della scrittura privata relativa al “riacquisto” della prima casa aveva conferito certezza alla data dell’acquisto della nuova abitazione effettuato entro il termine di un anno dalla vendita del primo immobile acquistato con la tariffa agevolata, impedendo la decadenza dell’agevolazione pur in difetto della trascrizione dell’atto di compravendita.
Su ricorso dell’Avvocatura generale dello Stato, la Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici tributari.

I primi giudici della Commissione tributaria provinciale avevano reputato che l’omessa trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di acquisto del secondo immobile rendesse lo stesso inopponibile a terzi, e perciò, impedendo il perfezionamento della piena disponibilità dell’immobile, comportasse la decadenza della agevolazione fruita per il precedente acquisto del primo immobile successivamente venduto.
I giudici di appello, invece, riformando la decisione hanno statuito l’irrilevanza della trascrizione a fronte della registrazione dell’atto, che aveva conferito data certa all’acquisto del secondo immobile entro un anno dalla vendita del primo.
L’Avvocatura dello Stato impugnando la decisione del giudice d’appello ha eccepito, in relazione alla condizione dell’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale (richiesta dalla legge per conservare le agevolazioni tariffarie nel caso della successiva vendita infraquinquennale della casa acquistata fruendo delle tariffe ridotte), che solo con il contratto regolarmente trascritto può considerarsi completata la procedura di acquisto dell’unità abitativa, in quanto solo a seguito della trascrizione l’atto diventa idoneo a rivestire quella funzione di opponibilità verso ulteriori aventi causa. Pertanto, la mancanza della trascrizione, secondo l’Avvocatura, è in contrasto con la certezza stessa del trasferimento. Nel caso di specie, precisa l’Avvocatura, non essendo autenticate le sottoscrizioni della scrittura privata di compravendita registrata, l’atto non poteva essere trascritto, con conseguente difetto della stabilità effettiva dell’acquisto.

La Corte Suprema ha precisato, invece, che ai fini della validità di un atto di compravendita, avente a oggetto beni immobili, è richiesta la sola forma scritta ai sensi dell’articolo 1350 del codice civile, in quanto già con la stipula del contratto si produce l’effetto traslativo della proprietà.
Nel caso di specie i giudici di legittimità hanno rilevato la formazione del giudicato interno riguardo all’esistenza e alla veridicità dell’atto di acquisto del secondo immobile in relazione alla pronuncia, non contestata, dei giudici di primo grado, che hanno statuito: “la vera e propria scrittura privata che trasferisce la proprietà dell’immobile al signor S. reca le sole firme delle parti, senza alcuna autentica. La scrittura privata è stata sottoposta a registrazione ma non a trascrizione, non forma oggetto di impugnazione e deve reputarsi pacifico e incontestato.
In altri termini non è contestato l’acquisto dell’altro immobile da adibire ad abitazione principale entro il termine annuale fissato dalla norma agevolativa.

La Suprema Corte osserva che la norma agevolativa stabilisce per l’appunto che, nel caso di successivo trasferimento dell’immobile, acquistato con i benefici, prima del decorso del termine di cinque anni dalla data dell’acquisto, la decadenza non opera qualora il contribuente, entro un anno dalla alienazione dell’immobile proceda all’acquisto di altro immobile da destinare a propria abitazione principale.
Dal tenore testuale della disposizione risulta che la decadenza dalle agevolazioni è impedita dalla pura e semplice condizione dell’ «acquisto» dell’altro immobile, nel termine e nei sensi indicati, senza che la legge esiga l’ulteriore formalità della trascrizione dell’atto di compravendita nei registri immobiliari.
Inoltre, la tempestiva registrazione della scrittura privata (del contratto di compravendita immobiliare) conferisce certezza alla data dell’acquisto della proprietà del secondo immobile in capo al contribuente, là dove l’effetto traslativo è fuori discussione.
Infatti, a norma dell’articolo 2644, primo comma, del codice civile, l’atto trascritto resterebbe inopponibile nei confronti dei terzi acquirenti che avessero trascritto in data anteriore contro il comune dante causa.
In conclusione, la Corte Suprema ha affermato il seguente principio di diritto: “per evitare la decadenza dalle agevolazioni non è necessaria la trascrizione del secondo atto di acquisto, purché tempestivamente registrato, qualora il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.